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Réflexion
La démarche BIMBY : nouvel outil de densification urbaine
le 20 juin 2014
Nicolas Ghesquière
Etudiant à l'AgroCampus Ouest - Formation Ingénierie des Territoires
Urbanisme & Aménagement
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Réflexion
La demarche BIMBY : nouvel outil de densification urbaine
le 20 juin 2014
Nicolas Ghesquière
En France, les villes s’étendent 4 fois plus rapidement que la population française ne s’accroît du fait notamment des nouveaux modes de vie. Ces nouveaux comportements ajoutés à la construction de centres commerciaux, de zones d’activité économique et des voies de communication conduisent à artificialisé un département tous les 7 ans. Pour répondre aux enjeux de lutte contre l’artificialisation des sols mais également de réduction des consommations énergétiques et de limitation des émissions de gaz à effet de serre, la densification des villes et villages semblent être la solution. Pour s’en convaincre, une démarche nommée BIMBY est expérimentée dans plusieurs communes françaises.
En France, les villes s’étendent 4 fois plus rapidement que la population française ne s’accroît du fait notamment des nouveaux modes de vie. Ces nouveaux comportements ajoutés à la construction de centres commerciaux, de zones d’activité économique et des voies de communication conduisent à artificialiser un département tous les 7 ans. Pour répondre aux enjeux de lutte contre l’artificialisation des sols mais également de réduction des consommations énergétiques et de limitation des émissions de gaz à effet de serre, la densification des villes et villages semble être la solution. Pour s’en convaincre, une démarche nommée BIMBY est expérimentée dans plusieurs communes françaises.
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Exemples d'aménagements de la démarche BIMBY

Pourquoi BIMBY (Build In My BackYard) ?

L’habitat pavillonnaire représente la majorité des surfaces urbanisées en France. En 2005, parmi les 375 000 logements construits, 220 000 concernaient de l’habitat individuel qui ont consommé 97 % du foncier alloué au logement.

Allant à l’encontre de l’expression si répandu, « Oui, mais pas chez moi ! », la démarche BIMBY, Build In My Backyard » propose de favoriser les projets de densification de la ville en s’appuyant sur les projets fonciers et immobiliers des particuliers afin de libérer de nouvelles surfaces constructibles au sein de tissu urbain existant et notamment pavillonnaires. Pour cela, la démarche entend favoriser les projets de division ou de recomposition de parcelles existantes et d’extension des logements.

La démarche a fait l’objet d’un sujet de recherche de 3 ans mettant à contribution 10 partenaires publics et privés dont des collectivités, des écoles supérieures et des bureaux d’études et a été expérimentée dans de nombreuses collectivités.

Déjà connu des notaires qui pratiquent la division parcellaire de façon ponctuelle, le projet s’inscrit dans une démarche de définition du projet urbain communal à moyen ou long terme. Une phase de concertation auprès des habitants est menée puis des entretiens individuels sont réalisés entre le propriétaire intéressé, un architecte et un médiateur. Cet entretien aboutit à la réalisation d’une fiche maquette qui permettra de concrétiser le projet d’évolution de la propriété. Les fiches recueillies sont analysées et évaluées et peuvent être prises en compte dans l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme afin de produire un projet communal cohérent.

Une démarche durable

La France dispose de 19 millions de logements pavillonnaires. En considérant, qu’une maison sur cent participe au projet BIMBY tous les ans, 190 000 nouveaux logements pourraient être créés, c’est-à-dire la production annuelle de maisons individuelles. Si deux parcelles disposant de logement pavillonnaires sur 100 étaient divisées, le projet permettrait de créer suffisamment de foncier pour compenser la pénurie de logements estimée entre 100 000 et 150 000 logements par an.

En offrant la possibilité de construire dans le tissu urbain existant, le projet BIMBY limite l’étalement urbain participant alors à la préservation des espaces naturels et agricoles et limitant la pression foncière notamment aux abords des agglomérations françaises.

Par ailleurs, BIMBY contribue très faiblement à l’augmentation de la densité urbaine à l’échelle communale qui reste faible, la démarche limite ainsi les risques de dégradation de la qualité de vie des habitants.

Enfin, la démarche est adaptée aux évolutions actuelles de la société, il est en mesure :

  • D’attirer une population jeune dans les quartiers vieillissants ;
  • D’être une solution pour des propriétaires en phase de séparation ou au départ des enfants ;
  • D’être valorisé comme complément de retraite.

Exemple encourageant d'Essarts-le-Roi

Plusieurs communes françaises expérimentent actuellement le projet BIMBY, parmi elles des communes des agglomérations de Tours, de Rouen et Clichy Montfermeil. La commune d’Essarts-le-Roi dans les Yvelines y participe également. Disposant de 6 200 habitants et 2 400 ménages, la commune souhaite construire 30 logements par an pendant 10 ans.

La réunion de sensibilisation et les entretiens individuels ont attiré 4% des propriétaires de maisons individuelles. Parmi les propriétaires qui ont participés aux ateliers, 60% projettent de créer un ou plusieurs logements dans les 10 années à venir. Ainsi ce sont 86 projets de logements qui sont assurés d’être construit dans les prochaines années dans le tissu urbain existant soit 28% du projet communale.

Les prochaines étapes de la démarche BIMBY

La démarche BIMBY est un projet de recherche innovant qui vise à la densification urbaine. Le projet n’a pas encore franchi le stade opérationnel mais offre déjà des orientations au service des collectivités locales mais également des pistes en termes d’évolution des règles d’urbanisme parfois trop restrictives pour faire évoluer son bien.

Ainsi, le projet de recherche en cours aspire à définir un ensemble d’outils réglementaires (architecturaux, urbanistiques, droit de l’urbanisme, de droit privé et de gouvernance locale) pour l’application opérationnel du processus.

Récemment, la loi ALUR du 24 mars 2014, s’inscrit dans cet objectif de faciliter la densification des zones pavillonnaires en levant les freins concernant :

  • les droits à construire des extensions de constructions existantes ;
  • les droits à construire par division de lots.

Par ailleurs, la démarche BIMBY a mis en évidence que tous les projets de division parcellaire doivent être considérés comme acquis. Il est nécessaire qu’ils rentrent dans un projet communal afin de limiter la détérioration de la qualité de vie du quartier et répondre aux capacités des réseaux d’assainissement, routiers, énergétiques, …

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mise à jour en septembre 2014